Какъв е пазарът на недвижими имоти в България?

Последните два месеца няма сериозно движение на пазара. Оптимизмът в първото тримесечие на годината се смени с песимизъм, породен от политическата ситуация в страната. Традиционно през декември сделките стихват, предвид предстоящите празници.

В края на лятото цените стигнаха равновесие и се забелязваше повишена активност при купувачите, което бе продиктувано от активността на банките относно кредитирането. Друг фактор, който увеличи активността на имотния пазар през лятото, бяха инвестициите в жилищни имоти от страна на български емигранти, работещи в чужбина.

За жилищни имоти сделки се сключват основно с ипотечни кредити. Т.нар. „кешови клиенти-купувачи” са много малко и парите, с които купуват, обикновено са придобити от друга продажба, на друг техен имот. Други купувачи, разполагащи с налични пари в брой, са българи, работещи в чужбина, които се завръщаха в България през летния сезон с цел инвестиция в имот. Предпочитани са малки монолитни жилища (старо или ново строителство с Акт 16) от 50-60 кв.м. с добра локация.

Пазарът по морето е свит в сравнение с предходни години. Гъвкавостта на някои от банките в посока на по-прозрачни условия възвръща доверието на потребителите, които финансират покупката с ипотечен кредит, но много бавно. Такива потребители са предимно млади семейства с добри трудови доходи и държавни служители с доход над средния за страната, служители и собственици на частни фирми със стабилна и дългогодишна дейност.

Пазарът на земеделски земи е активен, като ценовите нива са от 300 до 600 лева/декар в зависимост от категорията на земята и местоположението. Предпочитат се земи, отдадени под аренда, при доходност от около 30 лева от 1 декар/годишно.

Относно пазара на наеми в Пловдив и София – логично той се активизира в края на август и началото на септември, когато студентите наемат жилища. Други клиенти-наематели в големите градове като Пловдив, например, са турски бизнесмени, които започват свой бизнес в България, разширяват мрежата си от офиси и производства/търговия/складове и на територията на страната ни.

Кой е пазарният хит?

Голям хит според някои членове на „Сдружение брокери на имоти” са земеделските земи. Сделките със земеделски земи отбелязват най-голям ръст в периода на кризата. Причините за ръста на сделките със земеделски земи са:
- ниската им цена (300 – 800 лева за декар или 30 стотинки до 80 стотинки за квадратен метър)
- интересът на Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), чийто основен предмет на дейност е изкупуване на земеделски земи и комасацията им (обединяване в големи масиви), обработка или отдаване под аренда
- предоставяните държавни субсидии от Държавен фонд „Земеделие” на земеделските производители в общ размер на 536, 6 млн. лева, съгласно Закона за държавния бюджет за 2013 г.

В по-големите градове е трудно е да се каже, че има хит в бранша. По-скоро може да се каже, че има голямо разминаване между търсене и предлагане. Например, търсят се за закупуване и под наем ремонтирани малки жилища на комуникативни места, ново строителство с Акт 16 и в райони с добра инфраструктура. Предлагането на такива обекти обаче е повече от оскъдно.
В по-малките градове се купуват предимно жилища с издаден АКТ 16 и завършени „до ключ“.

По морето, ако може да се говори за хит, това са големи луксозни имоти – къщи и апартаменти, които под влиянието на кризата са загубили в някои случаи 30-40% от цената и наистина могат да се купят на цени далече под нивата от 2008 г. За Варна са хит имотите в крайморските части на район Приморски – Траката, Евксиноград, Ален Мак, кв. Виница, които, създадени като вилни зони за отдих, вече са се превърнали в локации за постоянно живеене и са атрактивни както за български, така и за чуждестранни граждани, най-вече руски. Огромен проблем при тези имоти остава инфраструктурата.

Като анти-хит анкетираните членове на „Сдружение брокери на имоти” определят панелните жилища и допълват, че докато до преди 1-2 години те бяха избягвани предимно от млади хора и чуждестранни купувачи, сега са пренебрегвани от почти всички. Много слабо е и търсенето на парцели за жилищно строителство срещу обезщетение от страна на строителните фирми. В момента на пазара се предлагат множество такива с много добри показатели, изискваният процент на обезщетение от страна на собствениците е спаднал до и под нива от преди 2005 г., но кандидатите само разглеждат документите и се отказват, притеснени от понижените цени, на които трябва да реализират готовите жилища.

Притесненията на инвеститорите в строителството се свързват и с липсата на свободен финансов ресурс, както и отказа на банките да финансират подобни проекти, определяни като рискови предвид инфлацията, постоянното оскъпяване на строителните материали, намаляването на пазарните цени. От своя страна купувачите пък предпочитат да закупят жилища с Акт 16, което означава, че инвестиционният процес следва да бъде доведен до край, жилищата – въведени в експлоатация и то с пари на строителя, едва след което може да се очаква възвръщаемост на направената инвестиция. Практиката да се купува „на зелено” остана в миналото (с малки изключение по Черноморието), което от своя страна означава, че инвеститорите не могат да разчитат на приходи в процеса на строителство от самите клиенти, а трябва сами да финансират построяването на цялата сграда, като инвестират около 200-300 евро/мв.к., каквато е себестойността на строителството. Да построят сградата за период от 1, 5 – 2 години, след което и евентуално да очакват купувачи. На практика строителството на една нова сграда с разгъната застроена площ от 1000 кв.м. би струвало около 200 000 – 300 000 евро, без цената на земята. Друг проблем при новото строителство е този с размерът на общите части към жилищата, които възлизат на около 20 и повече % от застроената площ на апартамента и водят до оскъпяване за крайния потребител.

Активни ли са чужденците към купуването на имоти в България?

Да, активни са. Руснаците заемат мястото на британците. Наблюдава се и известна активност сред гърците. Гърци, които са закупили имоти преди кризата ги продават на гърци, които преместват бизнеса си в България, предвид ситуацията в Гърция.

От няколко години британците предимно продават своите имоти по морето, а купувачи са руските граждани, които продължават да купуват жилища от най-различен тип – от най-евтините, до най-скъпите. Ваканционни имоти/апартаменти купуват рускоговорящи граждани на бившите републики на СССР – руснаци, латвийци, естонци и други. Те инвестират в малки жилища по Черноморието. По южното Черноморие – от Обзор до Царево цените на новото строителство варират от 500 до 1000 евро/кв/.м. Поради засиления интерес в посочения район се развива бурно строителство, а клиентите закупуват и право на строеж, като не изчакват/не изискват Акт 16 на сградата. Строителните фирми в района активно инвестират, предлагат и реализират продажби на рускогорящи граждани.

От кои държави се купуват най-много имоти в България и не застрашава ли това по някакъв начин националната сигурност и икономика?

Практиката показва, че най-много имоти се купуват от граждани и фирми от Русия, Гърция, Кипър, Израел, Македония. Прогнозата е, че следващите желаещи ще са богати граждани на рискови държави от Близкия Изток и Африка.

Общото мнение е, че не се застрашава националната сигурност, тъй като се купуват различни по вид имоти, на различни места, с различна цел, от граждани на различни страни. Чуждите инвестиции по морето, например, подпомагат регионалната икономика на Бургас, Варна и области. Приливът на свежи пари допринася за развитие и на търговията в региона и подобряване икономическото състояние на населението там. Посочва се факта, че не е известно някоя държава да е застрашила националната сигурност на друга държава вследствие на това, че голям брой нейни граждани са изкупили голям брой недвижими имоти. От „Сдружение брокери на имоти” смятат, че българското законодателство, засягащо тези въпроси, трябва да бъде унифицирано с Европейското.

Член на „Сдружение брокери на имоти” коментира, обаче, и друг факт, а именно продадените огромни масиви земеделски земи във Видинско на китайски фирми. Напомня се и за подобен сериозен апетит от държавата Катар за изкупуване на масиви от златна Добруджа, както и към летището край Албена. Някои специалисти казват, че тези земи ще се засяват с царевица, която ще се изнася към съответната държава – известна истина е, че българската почва е изключително плодородна и все още неотровена от вякакви нови технологии.

В България все повече хора и фирми не могат да обслужват ипотеките си. Какви са очакванията за развитие на ситуацията?

Общото мнение е, че тенденцията ще продължи, предвид несигурната политическа и икономическа конюнктура.

В България масовата практика е клиентът да поема всички рискове, когато вземе кредит, така че банката винаги да бъде на печалба. Клиентът се предполага да е предвидил, че може да остане без доходи, че цената на ипотекираният имот ще спадне и може да му бъде поискано допълнително обезпечение под страх от предварителна изискуемост на кредита, да прогнозира как банката ще пожелае да му промени лихвата и евентуално как ще се движат валутните курсове в следващите 20-30 години. На практика банките калкулират разходите си, свързани с необслужвани кредити, и с тях „облагат” изрядните си клиенти. Това, макар и разрешено в България, е в противоречие с Европейското законодателство. Прилагането на неравноправни клаузи и най-вече възможността лихвите да се променят произволно и напълно субективно в договорите, ще мотивира все повече клиенти да търсят правата си в съда и дори да спрат да обслужват кредитите си не защото не могат, а защото не желаят. От друга страна хората, които имат нужда от кредит, ще се въздържат от услугите на банките, и ако нямат достатъчно средства – ще се откажат от покупка.
Това ще задълбочи стагнацията в пазара на недвижими имоти, а в по-късен момент стагнацията ще се пренесе на кредитния пазар и ще принуждава все повече банки да се превръщат в агенции за недвижими имоти.
Обратно – евентуална промяна в банковите регулации, свързана със забрана на неравноправните клаузи, би довела до пазарни, предсказуеми и следователно ниски лихви, каквито са в повечето нормални държави.
Това ще намали и лихвите по депозитите и като цяло ще промени и тренда в цените на имотите. На пазара ще излязат от една страна лица, които желаят да купуват, но доходът им не е достатъчен при настоящите високи лихви и банкови такси. От друга страна и лицата, които разполагат с пари, но при сегашните лихви и низходящ тренд на цените им е по-изгодно да ги държат на депозит, ще бъдат мотивирани да инвестират в имоти.

Големият психологически шок от това беше в началото на 2009 г. С времето хората (изтеглили кредити, които се затрудняват да обслужват) приеха този факт, мнозинството – физически лица и фирми, успяха да се „прегрупират“ и да се справят със ситуацията, включително и като изгубиха активи, но продължавайки напред. Като изключим някои трагични в личен план случаи, смятаме че това имаше положителен и оздравяващ ефект за икономическата култура на българина.
Не забелязваме ръст при имотите продавани на търг от ЧСИ, има такива имоти, но броят им не е голям, очакванията ни са че тази тенденция ще продължи без промяна. Когато се говори за лоши кредити е добре от статистиките да бъдат отделени кредитите, които изначално са взети с идеята да не се обслужват, за да може статистиката по-точно да отразява действителната ситуация. В София специално сериозно търсещите купувачи, а не тези, които купуват със спекулативна цел, категорично отказват сделки на имоти през ЧСИ. Причините са две: 1. Плащането по тези сделки се изисква да бъде налично, но едва от скоро има няколко банки, които започват да финансират предварително ипотекиран имот. 2. По нашето законодателство купувачът, закупил имот чрез ЧСИ, след това рискува да не може да влезе във владение още месеци, а понякога и години, докато извади бившия собственик на имота. И всичко това е свързано понякога със съдебни процедури, допълнителни разходи, нерви и психологически стрес.

Практика беше и все още е банките да продават такива вземания, обезпечени с ипотека на трети лица, като в случая не се изисква съгласието на ипотекарните длъжници. За пример член на „Сдружение брокери на имоти” посочва следния реален случай: ипотечен кредит от 150 000 лева, обезпечен с ипотека върху 2 имота е продаден на трето лице за 15 000 лева. Банката отчислява вземането си, а новият кредитор събира парите от ипотекарните длъжници, продава имотите, а длъжникът освен че остава без жилище, продължава да дължи. От „Сдружение брокери на имоти” предполагат, че тази практика ще бъде преодоляна след решението на Европейския съд от 14 март 2013, с което се забранява на банките да продават имотите на своите длъжници, когато решат.

Какво е състоянието на пазара на земя в момента? Струва ли си да се продава земя в момента?

Пазарът е в развитие. Тенденцията е масивите да се окрупняват, а окрупняването води и до ръст в цените. От друга страна намаляването на субсидиите ще дърпа цените в обратна посока. Цените тръгват надолу и заради ниските изкупни цени на продукцията и размера на рентите. Много от купувачите се отказват да наддават пред конкуренцията. Струва си да се продава, защото рентите са ниски, а само те носят доходност. Очаква се и част от субсидиите да спрат през 2014 и да останат само целеви, за определени култури. Като че ли това е бумът на този пазар. За в бъдеще сделките ще бъдат по-трудни, защото ще се появят по-крупни продавачи.

Като цяло, обаче, първата тенденция – на увеличение на цените, ще е преобладаваща, тъй като ресурсът е ограничен, а и нормално е движението да е в посока на европейските цени.

Общото мнение е, че в момента си струва да се купува, особено ако покупката води до окрупняване на масива.

Фирмите, които купуват земя, купуват от малки собственици. Всеки собственик трябва да прецени сам за себе си дали си струва да продава земя, за какво ще му послужат парите и т.н. Факт е, че собственик на 10-15 декара земя, не може да спечели кой знае колко от рента. Друг е въпросът колко ще струва същата земя след 10-15 години, но по-голямата част от малките собственици са възрастни хора и този въпрос за тях не е толкова важен.

Според някои членове на „Сдружение брокери на имоти” този пазар е златната мина на България и съществуват мнения, че там всички тенденции се манипулират от външни интереси.

Можем ли и струва ли си да инвестираме парите си в имоти в чужбина? Има ли агенции в България, които се занимават с това?

Много българи купуват имоти в Гърция. Живеят там през част от годината, основно през летния сезон, или развиват собствен бизнес, свързан с туризъм (отдават под наем апартамент, яхти, други). Търговията с гръцки имоти се осъществява основно от агенции в Благоевградския регион.
Има българи, чиито деца учат/работят в западна Европа, които предпочитат да купят жилище там, вместо да наемат. Такива дестинации са Франция, Швейцария, Германия.

Членовете на „Сдружение брокери на имоти” допълват, че при покупка на имот в чужбина е по-правилно да се работи с локални специалисти, които познават съответния пазар и могат да бъдат наистина полезни. Според Сдружението си струва да се инвестира в имоти в чужбина, стига инвестицията да е защитена.