Събития

Archive for the ‘Без категория’ Category

13 Декември 2013 „Сдружение брокери на имоти” проведе анкета сред своите членове относно състояние на бранша през изминаващата 2013 година

Какъв е пазарът на недвижими имоти в България?

Последните два месеца няма сериозно движение на пазара. Оптимизмът в първото тримесечие на годината се смени с песимизъм, породен от политическата ситуация в страната. Традиционно през декември сделките стихват, предвид предстоящите празници.

В края на лятото цените стигнаха равновесие и се забелязваше повишена активност при купувачите, което бе продиктувано от активността на банките относно кредитирането. Друг фактор, който увеличи активността на имотния пазар през лятото, бяха инвестициите в жилищни имоти от страна на български емигранти, работещи в чужбина.

За жилищни имоти сделки се сключват основно с ипотечни кредити. Т.нар. „кешови клиенти-купувачи” са много малко и парите, с които купуват, обикновено са придобити от друга продажба, на друг техен имот. Други купувачи, разполагащи с налични пари в брой, са българи, работещи в чужбина, които се завръщаха в България през летния сезон с цел инвестиция в имот. Предпочитани са малки монолитни жилища (старо или ново строителство с Акт 16) от 50-60 кв.м. с добра локация.

Пазарът по морето е свит в сравнение с предходни години. Гъвкавостта на някои от банките в посока на по-прозрачни условия възвръща доверието на потребителите, които финансират покупката с ипотечен кредит, но много бавно. Такива потребители са предимно млади семейства с добри трудови доходи и държавни служители с доход над средния за страната, служители и собственици на частни фирми със стабилна и дългогодишна дейност.

Пазарът на земеделски земи е активен, като ценовите нива са от 300 до 600 лева/декар в зависимост от категорията на земята и местоположението. Предпочитат се земи, отдадени под аренда, при доходност от около 30 лева от 1 декар/годишно.

Относно пазара на наеми в Пловдив и София – логично той се активизира в края на август и началото на септември, когато студентите наемат жилища. Други клиенти-наематели в големите градове като Пловдив, например, са турски бизнесмени, които започват свой бизнес в България, разширяват мрежата си от офиси и производства/търговия/складове и на територията на страната ни.

Кой е пазарният хит?

Голям хит според някои членове на „Сдружение брокери на имоти” са земеделските земи. Сделките със земеделски земи отбелязват най-голям ръст в периода на кризата. Причините за ръста на сделките със земеделски земи са:
- ниската им цена (300 – 800 лева за декар или 30 стотинки до 80 стотинки за квадратен метър)
- интересът на Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), чийто основен предмет на дейност е изкупуване на земеделски земи и комасацията им (обединяване в големи масиви), обработка или отдаване под аренда
- предоставяните държавни субсидии от Държавен фонд „Земеделие” на земеделските производители в общ размер на 536, 6 млн. лева, съгласно Закона за държавния бюджет за 2013 г.

В по-големите градове е трудно е да се каже, че има хит в бранша. По-скоро може да се каже, че има голямо разминаване между търсене и предлагане. Например, търсят се за закупуване и под наем ремонтирани малки жилища на комуникативни места, ново строителство с Акт 16 и в райони с добра инфраструктура. Предлагането на такива обекти обаче е повече от оскъдно.
В по-малките градове се купуват предимно жилища с издаден АКТ 16 и завършени „до ключ“.

По морето, ако може да се говори за хит, това са големи луксозни имоти – къщи и апартаменти, които под влиянието на кризата са загубили в някои случаи 30-40% от цената и наистина могат да се купят на цени далече под нивата от 2008 г. За Варна са хит имотите в крайморските части на район Приморски – Траката, Евксиноград, Ален Мак, кв. Виница, които, създадени като вилни зони за отдих, вече са се превърнали в локации за постоянно живеене и са атрактивни както за български, така и за чуждестранни граждани, най-вече руски. Огромен проблем при тези имоти остава инфраструктурата.

Като анти-хит анкетираните членове на „Сдружение брокери на имоти” определят панелните жилища и допълват, че докато до преди 1-2 години те бяха избягвани предимно от млади хора и чуждестранни купувачи, сега са пренебрегвани от почти всички. Много слабо е и търсенето на парцели за жилищно строителство срещу обезщетение от страна на строителните фирми. В момента на пазара се предлагат множество такива с много добри показатели, изискваният процент на обезщетение от страна на собствениците е спаднал до и под нива от преди 2005 г., но кандидатите само разглеждат документите и се отказват, притеснени от понижените цени, на които трябва да реализират готовите жилища.

Притесненията на инвеститорите в строителството се свързват и с липсата на свободен финансов ресурс, както и отказа на банките да финансират подобни проекти, определяни като рискови предвид инфлацията, постоянното оскъпяване на строителните материали, намаляването на пазарните цени. От своя страна купувачите пък предпочитат да закупят жилища с Акт 16, което означава, че инвестиционният процес следва да бъде доведен до край, жилищата – въведени в експлоатация и то с пари на строителя, едва след което може да се очаква възвръщаемост на направената инвестиция. Практиката да се купува „на зелено” остана в миналото (с малки изключение по Черноморието), което от своя страна означава, че инвеститорите не могат да разчитат на приходи в процеса на строителство от самите клиенти, а трябва сами да финансират построяването на цялата сграда, като инвестират около 200-300 евро/мв.к., каквато е себестойността на строителството. Да построят сградата за период от 1, 5 – 2 години, след което и евентуално да очакват купувачи. На практика строителството на една нова сграда с разгъната застроена площ от 1000 кв.м. би струвало около 200 000 – 300 000 евро, без цената на земята. Друг проблем при новото строителство е този с размерът на общите части към жилищата, които възлизат на около 20 и повече % от застроената площ на апартамента и водят до оскъпяване за крайния потребител.

Активни ли са чужденците към купуването на имоти в България?

Да, активни са. Руснаците заемат мястото на британците. Наблюдава се и известна активност сред гърците. Гърци, които са закупили имоти преди кризата ги продават на гърци, които преместват бизнеса си в България, предвид ситуацията в Гърция.

От няколко години британците предимно продават своите имоти по морето, а купувачи са руските граждани, които продължават да купуват жилища от най-различен тип – от най-евтините, до най-скъпите. Ваканционни имоти/апартаменти купуват рускоговорящи граждани на бившите републики на СССР – руснаци, латвийци, естонци и други. Те инвестират в малки жилища по Черноморието. По южното Черноморие – от Обзор до Царево цените на новото строителство варират от 500 до 1000 евро/кв/.м. Поради засиления интерес в посочения район се развива бурно строителство, а клиентите закупуват и право на строеж, като не изчакват/не изискват Акт 16 на сградата. Строителните фирми в района активно инвестират, предлагат и реализират продажби на рускогорящи граждани.

От кои държави се купуват най-много имоти в България и не застрашава ли това по някакъв начин националната сигурност и икономика?

Практиката показва, че най-много имоти се купуват от граждани и фирми от Русия, Гърция, Кипър, Израел, Македония. Прогнозата е, че следващите желаещи ще са богати граждани на рискови държави от Близкия Изток и Африка.

Общото мнение е, че не се застрашава националната сигурност, тъй като се купуват различни по вид имоти, на различни места, с различна цел, от граждани на различни страни. Чуждите инвестиции по морето, например, подпомагат регионалната икономика на Бургас, Варна и области. Приливът на свежи пари допринася за развитие и на търговията в региона и подобряване икономическото състояние на населението там. Посочва се факта, че не е известно някоя държава да е застрашила националната сигурност на друга държава вследствие на това, че голям брой нейни граждани са изкупили голям брой недвижими имоти. От „Сдружение брокери на имоти” смятат, че българското законодателство, засягащо тези въпроси, трябва да бъде унифицирано с Европейското.

Член на „Сдружение брокери на имоти” коментира, обаче, и друг факт, а именно продадените огромни масиви земеделски земи във Видинско на китайски фирми. Напомня се и за подобен сериозен апетит от държавата Катар за изкупуване на масиви от златна Добруджа, както и към летището край Албена. Някои специалисти казват, че тези земи ще се засяват с царевица, която ще се изнася към съответната държава – известна истина е, че българската почва е изключително плодородна и все още неотровена от вякакви нови технологии.

В България все повече хора и фирми не могат да обслужват ипотеките си. Какви са очакванията за развитие на ситуацията?

Общото мнение е, че тенденцията ще продължи, предвид несигурната политическа и икономическа конюнктура.

В България масовата практика е клиентът да поема всички рискове, когато вземе кредит, така че банката винаги да бъде на печалба. Клиентът се предполага да е предвидил, че може да остане без доходи, че цената на ипотекираният имот ще спадне и може да му бъде поискано допълнително обезпечение под страх от предварителна изискуемост на кредита, да прогнозира как банката ще пожелае да му промени лихвата и евентуално как ще се движат валутните курсове в следващите 20-30 години. На практика банките калкулират разходите си, свързани с необслужвани кредити, и с тях „облагат” изрядните си клиенти. Това, макар и разрешено в България, е в противоречие с Европейското законодателство. Прилагането на неравноправни клаузи и най-вече възможността лихвите да се променят произволно и напълно субективно в договорите, ще мотивира все повече клиенти да търсят правата си в съда и дори да спрат да обслужват кредитите си не защото не могат, а защото не желаят. От друга страна хората, които имат нужда от кредит, ще се въздържат от услугите на банките, и ако нямат достатъчно средства – ще се откажат от покупка.
Това ще задълбочи стагнацията в пазара на недвижими имоти, а в по-късен момент стагнацията ще се пренесе на кредитния пазар и ще принуждава все повече банки да се превръщат в агенции за недвижими имоти.
Обратно – евентуална промяна в банковите регулации, свързана със забрана на неравноправните клаузи, би довела до пазарни, предсказуеми и следователно ниски лихви, каквито са в повечето нормални държави.
Това ще намали и лихвите по депозитите и като цяло ще промени и тренда в цените на имотите. На пазара ще излязат от една страна лица, които желаят да купуват, но доходът им не е достатъчен при настоящите високи лихви и банкови такси. От друга страна и лицата, които разполагат с пари, но при сегашните лихви и низходящ тренд на цените им е по-изгодно да ги държат на депозит, ще бъдат мотивирани да инвестират в имоти.

Големият психологически шок от това беше в началото на 2009 г. С времето хората (изтеглили кредити, които се затрудняват да обслужват) приеха този факт, мнозинството – физически лица и фирми, успяха да се „прегрупират“ и да се справят със ситуацията, включително и като изгубиха активи, но продължавайки напред. Като изключим някои трагични в личен план случаи, смятаме че това имаше положителен и оздравяващ ефект за икономическата култура на българина.
Не забелязваме ръст при имотите продавани на търг от ЧСИ, има такива имоти, но броят им не е голям, очакванията ни са че тази тенденция ще продължи без промяна. Когато се говори за лоши кредити е добре от статистиките да бъдат отделени кредитите, които изначално са взети с идеята да не се обслужват, за да може статистиката по-точно да отразява действителната ситуация. В София специално сериозно търсещите купувачи, а не тези, които купуват със спекулативна цел, категорично отказват сделки на имоти през ЧСИ. Причините са две: 1. Плащането по тези сделки се изисква да бъде налично, но едва от скоро има няколко банки, които започват да финансират предварително ипотекиран имот. 2. По нашето законодателство купувачът, закупил имот чрез ЧСИ, след това рискува да не може да влезе във владение още месеци, а понякога и години, докато извади бившия собственик на имота. И всичко това е свързано понякога със съдебни процедури, допълнителни разходи, нерви и психологически стрес.

Практика беше и все още е банките да продават такива вземания, обезпечени с ипотека на трети лица, като в случая не се изисква съгласието на ипотекарните длъжници. За пример член на „Сдружение брокери на имоти” посочва следния реален случай: ипотечен кредит от 150 000 лева, обезпечен с ипотека върху 2 имота е продаден на трето лице за 15 000 лева. Банката отчислява вземането си, а новият кредитор събира парите от ипотекарните длъжници, продава имотите, а длъжникът освен че остава без жилище, продължава да дължи. От „Сдружение брокери на имоти” предполагат, че тази практика ще бъде преодоляна след решението на Европейския съд от 14 март 2013, с което се забранява на банките да продават имотите на своите длъжници, когато решат.

Какво е състоянието на пазара на земя в момента? Струва ли си да се продава земя в момента?

Пазарът е в развитие. Тенденцията е масивите да се окрупняват, а окрупняването води и до ръст в цените. От друга страна намаляването на субсидиите ще дърпа цените в обратна посока. Цените тръгват надолу и заради ниските изкупни цени на продукцията и размера на рентите. Много от купувачите се отказват да наддават пред конкуренцията. Струва си да се продава, защото рентите са ниски, а само те носят доходност. Очаква се и част от субсидиите да спрат през 2014 и да останат само целеви, за определени култури. Като че ли това е бумът на този пазар. За в бъдеще сделките ще бъдат по-трудни, защото ще се появят по-крупни продавачи.

Като цяло, обаче, първата тенденция – на увеличение на цените, ще е преобладаваща, тъй като ресурсът е ограничен, а и нормално е движението да е в посока на европейските цени.

Общото мнение е, че в момента си струва да се купува, особено ако покупката води до окрупняване на масива.

Фирмите, които купуват земя, купуват от малки собственици. Всеки собственик трябва да прецени сам за себе си дали си струва да продава земя, за какво ще му послужат парите и т.н. Факт е, че собственик на 10-15 декара земя, не може да спечели кой знае колко от рента. Друг е въпросът колко ще струва същата земя след 10-15 години, но по-голямата част от малките собственици са възрастни хора и този въпрос за тях не е толкова важен.

Според някои членове на „Сдружение брокери на имоти” този пазар е златната мина на България и съществуват мнения, че там всички тенденции се манипулират от външни интереси.

Можем ли и струва ли си да инвестираме парите си в имоти в чужбина? Има ли агенции в България, които се занимават с това?

Много българи купуват имоти в Гърция. Живеят там през част от годината, основно през летния сезон, или развиват собствен бизнес, свързан с туризъм (отдават под наем апартамент, яхти, други). Търговията с гръцки имоти се осъществява основно от агенции в Благоевградския регион.
Има българи, чиито деца учат/работят в западна Европа, които предпочитат да купят жилище там, вместо да наемат. Такива дестинации са Франция, Швейцария, Германия.

Членовете на „Сдружение брокери на имоти” допълват, че при покупка на имот в чужбина е по-правилно да се работи с локални специалисти, които познават съответния пазар и могат да бъдат наистина полезни. Според Сдружението си струва да се инвестира в имоти в чужбина, стига инвестицията да е защитена.

2 Декември 2013 „Сдружение брокери на имоти” анализираха някои от най-често срещаните негативните практики в бранш „Недвижими имоти”

„Сдружение брокери на имоти” анализираха някои от най-често срещаните негативни практики в бранш „Недвижими имоти”. Част от анализа представлява и посочване на начините, по които можем да разпознаем недобросъвестния брокер или т. нар. „домашен брокер”, който работи само в сивия сектор. Ето и по-интересните моменти от анализа.

Най-честите негативни практики за укриване на данъци са:

  • Издаване на ордери за платени комисионни, вместо фактури и касови бонове

  • Издаване на саморъчни разписки – свободен текст, включително върху комисионни договори вместо надлежен документ

  • Начисляване на комисионни въху данъчната оценка, а не върху реалната продажна цена и издаване на фактура, касов бон за по-ниската сума в нарушение на данъчното законодателство

Според „Сдружение брокери на имоти” силна обществена кампания чрез медиите, насочена къмпотребителите на услуги към това те да изискват фактури и касови бележки и то за реално платените суми, би била от изключителна подкрепа в справянето с този често срещан проблем. Друг начин е да се поканят потребителите да представят при необходимост пред държавните органи копия от предварителни договори, сключени с посредничество на агенции, на които са платили комисионна, а не са получили надлежен документ или не са получили такъв за цялата платена комисионна. Надлежните документи за реално платените комисионни възнаграждения защитават потребителите и при евентуално разваляне на сделката по вина на посредника те ще могат да искат обратно платените суми.

Друг често срещан проблем в бранша е работата на т. нар. домашни брокери – брокери на недвижими имоти от сивия сектор, които не отчитат законно работата си както пред клиентите си, така и пред държавните органи. „Сдружение брокери на имоти” посочиха някои от начините да се разпознаят подобни „брокери”:

  1. Рекламират като физически лица – собственици, пълномощницибез да са такива

  2. При обаждане по телефон се представят или за собственици, или за пълномощници на собственика, или за познати на собственика

  3. Не подписват комисионни договори

  4. Обявите на такива лица често включват изрази като “без посредник”, „за частни лица” и други подобни

„Сдружение брокери на имоти” продължават работата си в посока на това потребителите на услуги да получават професионална услуга по европейски стандарти и да бъдат максимално защитени. Първата много важна крачка в тази посока е създаването на Национален регистър на брокерите по подобие на Търговския регистър. Идеята е всички брокери на недвижими имоти да бъдат вписани в регистъра на база на придобита професионална квалификация, а процесите, свързани с воденето на регистъра, да бъдат контролирани от държавата чрез Агенцията по вписванията. По този начин брокерите, притежаващи професионална квалификация, ще бъдат идентифицирани като субекти, а гражданите ще имат възможността да осъществяват информиран избор при използването на брокерски услуги. Чрез национален регистър, контролиран от държавата, всички брокери ще бъдат равнопоставени. Присъствието на държавата като гарант на информацията в регистъра е необходимо, защото държавата разполага с човешки, технически и управленски ресурс, сграден фонд и опит в подобни дейности. Това е единственият начин, по който ще се избегне субективния момент на преценка дали даден брокер да бъде вписан или не, което ще се получи, ако частна браншова структура (камара), съставена от конкурентни фирми, води регистъра.

Сдружение брокери на имоти е учредено на 13 април 2013 г. Към момента в Сдружението членуват над 155 фирми.Сдружението цели защита на правата и интересите на своите членове и на потребителите на посреднически услуги чрез приемане на специален закон, с който да се въведат правила за работа на пазара на имоти, изпълнението на които да се контролира от съдилищата на Република България.

За повече информация:
Анета Русковска – 0887 748 622

11 Октомври 2013 „Сдружение брокери на имоти” предлага създаването на Национален регистър на брокерите

„Сдружение брокери на имоти”, в което членуват над 150 агенции, предлага създаване на задължителен Национален регистър на брокерите.

Идеята е всички брокери на недвижими имоти да бъдат вписани в регистъра на база на придобита професионална квалификация, а процесите, свързани с воденето на регистъра, ще бъдат контролирани от държавата чрез вече съществуващи държавни институции.

По този начин брокерите, притежаващи професионална квалификация, ще бъдат идентифицирани като субекти, а гражданите ще имат възможността да осъществяват информиран избор при използването на брокерски услуги. „Сдружение брокери на имоти” предлага в регистъра да се вписват всички работещи брокери и агенции с кратко досие, в което да се отбелязват професионалната квалификация на брокера, стажа, съдебното минало.

Другият нов момент, към който апелират от „Сдружение брокери на имоти”, е брокерите с професионален стаж над 3 години да бъдат вписвани без допълнителен изпит.

Чрез национален регистър, контролиран от държавата, всички брокери ще бъдат равнопоставени.

Според „Сдружение брокери на имоти” ролята на държавата трябва да се сведе само до създаване и поддръжка на регистъра, подобно на Търговския регистър.

От Сдружението предлагат вписванията в регистъра на брокерите да се извършва от служители на Агенцията по вписванията въз основа на документи, доказващи стаж (най-малко 3 години), или професионална квалификация и чисто съдебно минало. Присъствието на държавата като гарант на информацията в регистъра е необходимо, защото държавата разполага с човешки, технически и управленски ресурс, сграден фонд и опит в подобни дейности. Това е единственият начин, по който ще се избегне субективния момент на предценка дали даден брокер да бъде вписан или не, което ще се получи, ако частна браншова структура (камара), съставена от конкурентни фирми, води регистъра.

Ако подобен регистър бъде поддържан от частна браншова структура (Камара), както предлага другата организация на брокерите на недвижими имоти в страната – „Национално сдружение недвижими имоти”, то това ще създаде предпоставки за монополизиране на бранша, субективно ограничаване на достъпа до професията, оскъпяване на услугата за крайния потребител и дори влияние върху пазарните цени на имотите. Това е и основната разлика между вижданията на двете браншови организации.

„Европейската практика показва, че подобни регистри и регламентацията на посредническите услуги при покупко-продажба и наеми на недвижими имоти се водят от държавни институции, а не от чисто частни структури, споделя Пламен Матев, председател на „Сдружение брокери на имоти.”

Създаването на специален регистър на брокерите на недвижими имоти ще бъде първата важна и реална стъпка към новия закон, регулиращ бранша, по който експерти на „Сдружение брокери на имоти” работят. От Сдружението предлагат в бъдещия закон да залегне частично или изцяло придържането към Европейския стандарт БДС EN 15733, който определя изисквания към услугите на агентите за недвижими имоти и стандарти за изготвяне на договори. Според експерти на Сдружението е полезно да съществуват множество професионални организации на брокерите, в това число „Сдружение брокери на имоти”, „Национално сдружение недвижими имоти” и други, които да защитават интересите на своите членове.

„Сдружение брокери на имоти” вече има писмено уверение от Министерство на правосъдието, че оттам са готови да бъдат партньор и и окажат необходимото съдействие и експертна помощ при изготвянето и обсъждането на концепция и/или проект на бъдещ закон, регламентиращ дейността на брокерите на недвижимите имоти. Проведена е среща с Национална агенция по приходите в същата връзка, планирани са разговори с Агенция по вписванията, Министерство на правосъдието.

За повече информация:
Анета Русковска, 0887 748 622

17 Септември 2013 Интервю с Росен Карагьозов относно пазара на недвижими имоти

- Господин Карагьозов, каква е ситуацията на пазара на жилища в по-малките градове на страната?

- Според мен в момента пазарът е намерил равновесната си точка и голямото „пропадане“ на цените вече е минало.

- Миграцията води до продажба на жилища в малките градове и покупка в по-големите или столицата. Какво обаче ще стане с жилищата, които дълго време не могат да се продадат в малките населени места?

- Щом не се продават, значи цената не е „много ниска“ , т.е. те не са пазарно ориентирани. Всеки имот с реално ориентирана пазарна цена в крайна сметка се реализира.

Не очаквайте връщане на цените от преди спукването на „имотния балон“. Ако желаете да продадете имота си, консултирайте се с брокер, анализирайте пазарната ситуация и действайте. Няма непродаваем имот! Има само такива, които са с цена „контрастираща“ на пазарната и те стоят непродадени!

- През последната година наблюдава ли се намаляване на срока от момента на пускане на дадено жилище за продажба до сключването на сделка за неговата продажба? Ако „да” на какво се дължи това?

- Ние брокерите на недвижими имоти консултираме своите клиенти за реалната пазарна обстановка и цена. В контекста на това всяко жилище намира своята реализация на пазара, ако клиентите ни се доверят.

Сега купувачите са дисциплинирани и подготвени. Те знаят какво търсят, с какъв бюджет разполагат и не правят компромис с това. Те (купувачите) много добре осъзнават, че „дъното“ в цената на недвижимите имоти вече е постигнато и не изчакват, а купуват.

- Данните на Агенцията по вписвания показват активизиране на пазара на недвижими имоти, което се дължи не само на сделки със земеделска земя. Коя е причината именно през първата половина на 2013 г. да наблюдаваме подобна тенденция?

- Цените са доста атрактивни в момента и хората, които имат реална жилищна нужда, се възползват от това. На пазара липсват спекулативни сделки. Този тип клиенти се оттеглиха в началото на кризата.

- Спадът в цените на жилища се ограничиха до 2-4%. След като имаме ръст в броя сделки, какви други фактори трябва да са налице, за да станем свидетели на ръст и в цените?

- Лично аз скоро не очаквам ръст в цените. Намираме се, за съжаление, в една несигурна политическа и икономическа турболенция. Пазарът се движи от два основни принципа – „страх“ и „алчност“. Сега доминира „страхът“…

- По какво може да познаем дали оживлението на пазара е начало на нов възход или моментно състояние?

„Оживление” е силно казано. По-скоро е начало, защото не много отдавна просто нямаше пазар на недвижимости, особено що се отнася до малките градове в страната.

- Каква е ролята на ипотечното кредитиране на пазара на жилищни имоти през тази година?

- Това е изключително важен факор! Банките се „събудиха“ и това рефлектира в сегмента. Финансовите институции в момента се намират в надпревара за предлагане на „ипотечни кредити“. Разполагат със сериозен финансов ресурс и клиентите ни се възползват от това. Лихвените нива също са доста по-атрактивни от преди.

- Имаше период, в който месечната вноска по наема почти се беше изравнила с месечния наем. Кое е по-изгодно и защо – наем или заем?

- Всеки сам преценява  според нуждите. Банките намалиха своите лихви по ипотечни кредити и клиентите ни, които имаха нужда от жилище и живееха на квартира, сега правят постъпки за закупуване на такова. Сега разликата между „наем и заем“ е много малка и това е сериозно основание за преосмисляне и предприемане на действия за закупуване на недвижим имот чрез ипотека.

- Какви са прогнозите ви относно жилищния пазар до края на настоящата година?

- Ще се радвам, ако клиентите ни почувстват увереност и сигурност в своето бъдеще, което зависи от настоящата ситуация. Това пряко влияе на пазара. До края на 2013 г. очаквам запазване на ценовите нива на жилищните имоти, спад на цените на офисните и търговски площи с около и до 5%-7% и много слаб интерес при инвестиционните парцели. Това, разбира се, е продиктувано от несигурната бизнес среда както у нас , така и в Европа .

- Политическата ситуация по какъв начин ще рефлектира върху сектора на недвижими имоти?

- Вече рефлектира. Има оттегляне и/или задържане  на чуждестранни инвестиции в сектора на недвижими имоти с цел  изчакване на по-сигурна обстановка за своя бизнес.

28 Август 2013 Интервю с Росен Карагьозов относно регулацията на бранш „Недвижими имоти“

- Господин Карагьозов, каква е основната цел на Сдружение брокери на имоти?

- Основните цели са две – регулиране на бранш „недвижими имоти” чрез специален закон и въвеждане на регистрационен режим чрез създаване на Национален регистър на брокерите. За нас е изключително важно този регистър да бъде поддържан от държавен орган – Агенция по вписванията, Комисия по финансов надзор или друг подобен.

- Какво точно имате предвид като казвате, че регистърът трябва да се поддържа от държавен орган?

- Поддръжката на Регистъра може да се осъществява от длъжностните лица по регистрацията към Агенция по вписванията подобно на Търговския регистър. В Регистъра на брокерите следва да се включат конкретни данни: като имена, агенция – работодател, образование на брокера, наложени санкции от съда на брокера и други, които подробно се посочват в предложението за Закон на Сдружение брокери на имоти, в който се описва и самата процедура по вписване в Регистъра на брокерите.

- Сдружението е създадено преди няколко месеца, а вече имате над 150 фирми, които членуват в него. Как го постигнахте?

- Нашите членове са работещи брокери с опит – обедини ни общото желание да защитим чрез приемането на специален закон правата на брокерите от една страна и законните интереси на потребителите на посреднически услуги от друга.

Кои са основните проблеми, които стоят пред агенциите за недвижими имоти от една страна, и пред брокерите – като физически лица, от друга?

- Често очакванията на клиентите се разминават с пазарните реалности. Така продавачите надценяват имотите си, а купувачите – обратно, желаят да закупят на много по-ниски от обявените цени. Брокерът стои по средата и следва да притежава много познания в различни области като оценки на имоти, юридически познания, умения да общува и да поддържа обратна връзка с клиентите и редица други за да може да предложи адекватно обслужване и да подпомогне страните при постигане на съгласие за сделка.

Друг проблем  е нежеланието на голяма част от купувачите и наемателите,  ползващи услугите на агенции, да подписват договори за посредничество, а работодателите – агенции изискват такива. Нежеланието на клиентите да  предоставят своите лични данни и документи за собственост е трети проблем, който е свързан с притеснения от евентуални имотни измами. Ние считаме, че посочените проблеми са преодолими чрез въвеждане на стриктни правила със Закона за брокерите,  неизпълнението на които строго да се санкционира.

- По какъв начин виждате процеса на урегулиране на бранша?

- Ние категорично сме за приемане на специален закон, по силата на който да се въведат:

* регистрационен режим чрез създаване на Национален регистър на брокерите, поддържанот държавен орган – за нас е от изключителна важност органът да е държавен, а не частна структура;

* изисквания за професионална квалификация, за специални знания, умения и компетентност на брокерите;

* дефиниране на ясни задължения на агенциите и брокерите и отговорности за неизпълнението им;

- въвеждане на етични правила и норми със самия Закон, неизпълнението на които от страна на брокерите да подлежи на санкция.

- В момента подготвяте нов законопроект, който да урегулира дейността на агенциите за недвижими имоти и брокерите. Какво задължително трябва да залегне в един подобен нормативен акт?

- Според нас задължително в бъдещия закон трябва да бъде включено:

* създаване на Национален регистър на брокерите, поддържан от държавен орган;

* изисквания за професионална квалификация;

* задължения на агенциите и брокерите;

* отговорност за неизпълнение на задълженията.

- Според Вас, какъв е механизмът на учредяване на Камара на брокерите на недвижими имоти?

- Нашето принципно мнение е категорично против учредяване Камара на брокерите на недвижими имоти, тъй като това би било частна структура. Ние настояваме за регулиране на бранша от Държавата, а не от частна структура – така, както е в останалите Европейски държави.

Камарата е частна структура. В страната съществуват достатъчно държавни институции (агенции, комисии и други), които биха могли да поддържат Регистъра на брокерите. Камарата не би следвало да налага никакви имуществени санкции, а само морални такива (порицание, забележка и т.н.). Санкциите се налагат от Съд. Така е уреден въпросът и в Европа. Съществуват браншови организации, но държавата не им е делегирала свои правомощия, каквито са създаването и поддръжка на Национален регистър и налагане на санкции (имуществени, административни, наказателни).

- Как трябва да се придобива квалификация и каква трябва да е тя, за да се упражнява професията брокер? Знаем, че в УНСС от няколко години има такава специалност, но какво ще стане с брокерите, които упражняват професията над 10-15 години?

- Отговорът на въпроса се съдържа в Закона за професионалното образование и обучение, Закона за народната просвета и в Държавните образователни изисквания за придобиване на квалификация по професията „брокер, недвижими имоти” /приети с Наредба №21 от 09.01.2012 г. за придобиване на квалификация по професията „Брокер“ Обн. – ДВ, бр. 13 от 14.02.2012 г., в сила от 14.02.2012 г. издадена от Министъра на образованието, младежта и науката/.

За упражняване на професията всички нормативни актове в България изискват средно образование или завършен професионален курс в Център за професионално обучение, а не висше образование, завършено във ВУЗ.

Съгласно чл.40 Закона за професионалното образование и обучение брокерите със стаж повече от 6 месеца имат право да се явят на изпит, организиран от Център за професионално обучение или професионално средно училище и след успешното му полагане да получат Свидетелство за професионална квалификация.

Според нас, на брокерите с непрекъснат стаж повече от 5 години до момента, следва да се признае съответната квалификация без да се явяват на изпит. Този въпрос ще се реши със специалния Закон за брокерите.

- Бихме ли могли да обясним на клиентите по какъв начин подобен закон гарантира или спомага за намаляване на имотните измами?

- Посоките са няколко.

1. Публичността на Националния регистър на брокерите, неразделна част от който считаме, че следва да бъде досието на всеки брокер. Така всеки клиент ще може да провери своя брокер.

2. Регламентирането на сътрудничеството между правоспособните посредници и институциите (кадастър, Агенция по вписвания, Търговски регистър, общини, Национална агенция по приходите и други) гарантира по-голяма сигурност на сделките.

3. Въвеждането на задължителна професионална квалификация или изисквания за минимален професионален опит, както и за последващо повишаване на квалификацията чрез курсове в свободно избран център за професионално обучение или чрез самообучение, гарантира по-висока компетентност на посредниците, гарантират се правата и интересите на клиентите.

4. Въвеждането на санкции със Закон за брокерите за неизпълнение на брокерските задължения под формата на административна, имуществена и наказателна отговорност е друга сигурна гаранция.

5. Разяснителните кампании сред клиентите, насочени към предоставяне на полезна информация за сделките с имоти, са гаранция за ограничаване на данъчните нарушения и на измамените клиенти и брокери.

- Докато бъде приет нормативен документ, който да урегулира дейността на агенциите по недвижими имоти, както трябва да се предприеме за по-ефективната работа в бранша?

Според нас стъпките могат да бъдат свързани с разяснителна кампания в обществото и сред всички потенциални клиенти относно спецификите на сделките с недвижими имоти – новите изисквания за плащане по банков път, включително и на капарото за имоти с продажна цена над 10 000 лева; как да се избира посредник, ако се ползват услугите на такъв; разпространяване на практически съвети какво, къде и как трябва да проверяват клиентите преди да пристъпят към сделка с имот и други специфики на имотните сделки. От „Сдружение брокери на имоти” съвсем скоро публично  ще обявим конкретни мерки.

- Защо по време на бума на пазара не се създаде закон?

- До т.нар. „бум” брокерите бяха малко на брой, а пазарът беше спокоен. Спазваха се неписани правила. Имаше множество регионални брокерски организации, които обединяваха брокерите по места, организираха и провеждаха периодични  обучения (по няколко на година), упражняваха неформален контрол върху своите членове.

По време на „бума” (от 2007 г. до 2009 г.) обаче, множество граждани „се обявиха” за брокери и започнаха да посредничат активно, дори без да регистрират фирма. По занятие същите тези „посредници” работеха и работят на друго място, занимават се в сфера на дейност, нямаща нищо общо с недвижимите имоти. Но предвид бързата обращаемост и ликвидност на имотите в посочения период, бумът в строителството и под влиянието и на други пазарни фактори, такива граждани без да притежават необходимите знания и умения навлязоха на пазара на имоти и се установиха там до „спукването на балона”. Голяма част от тези лица, след настъпване на безработица, продължиха с посредническата дейност без да са регистрирани като търговци, без дори да са в трудови или други правоотношения с агенции за недвижими имоти. Не декларират и не плащат и данъци. Понастоящем на пазара на имоти оперират множество такива лица, т.нар. „домашни брокери”, срещу които е насочен Законът за брокерите, изготвен от Сдружение брокери на имоти.

25 Юни 2013 Петиция в Парламента срещу законопроект, който ще монополизира професията брокер и ще унищожи средния бизнес в бранша

Националното „Сдружение брокери на имоти” внесе Петиция в Парламента, свързана с изключително рестриктивния законопроект за регулиране на посредническата дейност при сделки с недвижими имоти. Законопроектът има за цел монополизиране на пазара на недвижими имоти, резултат от което ще бъде унищожаване на малкия и средния бизнес в бранша и е създаден от Сдружението в частна полза Национално сдружение „Недвижими имоти”, в което членуват малко над 200 брокера и агенции. За сравнение в страната има регистрирани над 20 000 брокера и 2000 агенции.

С какво брокерите, подписали Петицията, не са съгласни?

В Петицията се изразява несъгласие най-вече със създаването на частна браншова структура, наречена Камара на брокерите. Законопроектът предвижда тази частна структура да контролира и глобява. Така чрез нея ще се извличат огромни печалби за сметка на останалите заети в бранша (над 20 000 брокери) под формата на различни такси и глоби. Основната цел на новия законопроект е да се монополизира пазара в сектор/бранш „Недвижими имоти”.

Законопроектът определя липсата на свободен пазар, предвижда чрез силата на закона и различни мерки, задължения, такси и проверки да се ограничи конкуренцията в занаята. Това ще затвори свободния вход към професията и ще рефлектира директно към потребителя, чиято услуга неминуемо ще се оскъпи.

Този закон предвижда да се ограничи конкуренцията в бранша и да се акумулират големи средства чрез силата на закона и различни мерки, задължения, такси, проверки и контрол, насочени към извличане на печалба за шепа хора и агенции – по-точно за собствениците на частната Камара на брокерите.

Какво предлага Национално „Сдружение брокери на имоти”?

1. Да се създаде Национален регистър на брокерите – държавна собственост, а не собственост на камара на брокерите
2. Вписванията в Регистъра да се извършват от държавни служители към Агенция по вписванията или към друг държавен орган, на основания посочени в специален Закон, а не от 7 брокери – конкуренти
3. Санкциите за неизпълнение на задълженията на брокерите да се налагат само от българските съдилища, а не от комисия от професионална етика към камарата
4. Професионалните обучения на брокери да се осъществяват по реда на Закона за професионалното обучение и образование в свободно избрано от всеки брокер учебно заведение, а не по програма и в учебно заведение, определени от камарата.

5. Държавата да не делегира правомощия по администриране на бранш недвижими имоти на частна структура (камара), както не е делегирала такива по отношение на Търговския регистър, в който се вписват турговците по правилата на Закона за търговския регистър.

Петицията на „Сдружение брокери на имоти” е подписана от 450 брокера (фирми) от цялата страна.

Сдружение брокери на имоти е учредено на 13 Април 2013 г. Към момента в Сдружението членуват над 155 фирми.
Сдружението цели защита на правата и интересите на своите членове и на потребителите на посреднически услуги чрез приемане на специален закон, с който да се въведат правила за работа на пазара на имоти, изпълнението на които да се контролира от съдилищата на Република България, а не от частна структура (камара).
Запазване свободата на стопанска инициатива в бранш „Недвижими имоти“, чрез недопускане налагането на монополни положения от страна на частни икономически субекти (група фирми, обединени в камара), на които Държавата да предостави изключителни права да администрират цял сектор от икономиката – бранш „Недвижими имоти”.
Създаване на публичен Национален регистър на брокерите на недвижими имоти към Агенция по вписвания или друг държавен орган, вписванията в който да се разрешават на основания, посочени в закон, а не по преценка на 7 брокера от комисия към частна структура – камара .
Въвеждане на изисквания за професионална квалификация и/или брокерски стаж и правила за професионална етика.

За повече информация:
Илиана Василева, 0888 88 66 09
Заместник Председател

12 Юни 2013 Инициативата на СБИ отразена от предаването Паралакс на телевизия СКАТ

12.06.2013г.
Участват:
Валентин Касабов – журналист
Чавдар Караджов-член на УС на Сдружение брокери на имоти
Огнян Балтаджиев-член на УС на Сдружение брокери на имоти

3 Юни 2013 Дискусия в “Утро в нашия град” на  ТВ “Черно море”

Read the rest of this entry »

13 Април 2013 Учредяване на Сдружение Брокери на Имоти

На 13.04.2013 в с. Царева ливада, община Дряново, област Габрово се проведе Учредително събрание, на което 27 агенции за недвижими имоти взеха решение да учредят сдружение с нестопанска цел „Сдружение Брокери на Имоти“.

Сдружението цели защита на потребителите на посреднически услуги и правата и интересите на своите членове чрез приемане на специален закон за брокерите, с който да се въведат правила за работа на пазара на имоти и да се регламентира създаването на Национален регистър на брокерите в Република България. Националният регистър на брокерите да се поддържа от Държавен орган, а санкционирането на недобросъвестните брокери да става от съдилищата на Република България, а не от частна структура (камара).